サブリース契約とは？仕組み・デメリット・解約手順をわかりやすく解説

サブリースとは、不動産投資で空室リスクを回避するための手段です。
しかし、サブリースをめぐり「保証賃料が支払われない」などのトラブルが問題視されています。トラブル防止を目的としてサブリース新法が施行されましたが、本当に安心できるのでしょうか。

この記事では、サブリースを活用するメリット・デメリットを紹介します。
トラブルを未然に防ぐための対策や解約時の注意点についても解説しています。
賃貸経営で管理業務を委託したいと考えている人は、最後まで読んで参考にしてみてください。

サブリース契約とは？

賃貸経営で物件を貸し出すと、入居者募集・集金・契約更新・トラブル対応など
さまざまな業務が発生します。
これらの賃貸管理業務は、不動産会社に任せることが可能です。

不動産会社と物件の所有者が結ぶ契約方法には「サブリース」と「管理委託」があります。
サブリースでは、サブリース会社がオーナーから建物を一棟丸ごと借り上げます。
貸主とサブリース会社が賃貸借契約（マスターリース）を締結し
サブリース会社が貸主として第三者である入居者に転貸（又貸し）する契約です。
サブリース会社は、空室の有無に関わらず一定期間はオーナーに保証賃料を支払います。

管理業務もサブリース会社が代行するため、賃貸業務の手間をほぼゼロにできるのが特徴です。
管理委託は、賃貸経営における幅広い管理業務を管理会社に委託する契約です。
業務を委託しているだけで、賃貸借契約はオーナーと入居者の間で結ぶことになります。
サブリースのように、空室の収入減やリスクを回避できるわけではありません。
他にも、オーナーが自分で賃貸業務をおこなう自主管理という手段もあります。

サブリースを活用するメリット

次に、サブリース契約がオーナーにどのようなメリットがあるのかを解説します。
メリットを整理し、サブリースを活用するかどうかを検討しましょう。

サブリースを活用すると、実績豊富な専門家に物件の管理業務を代行してもらえます。
賃貸管理をサブリース会社に一任できるため、不動産運用の手間が省けるのがメリットです。
自主管理だと、入居者の募集や家賃の回収などの業務をすべて対応しなければなりません。
時間や手間がかかるうえ、専門的な知識も必要となります。
他の仕事をしていて時間を割けない人や、経験が少ない人には大きなメリットです。
とくに、サラリーマンオーナーはメリットを感じる人も少なくないでしょう。

サブリース契約では、空室時の賃料保証があるプランを選べます。
サブリース会社が、契約に応じて一定期間はオーナーへ賃料を支払う仕組みになっています。
保証賃料と呼ばれるシステムで、入居の有無に関わらず家賃収入を得られるのが特徴です。
家賃滞納者からの回収は想定以上に時間がかかり、回収不能となるケースも少なくありません。
賃貸経営は入居数によって収入が変動しますが、
サブリースは空室や滞納に関わらず一定の家賃収入が得られます。
保証賃料により収入が安定することは、オーナーが賃貸経営をおこなっていくうえで安心材料となるでしょう。

サブリースを活用するデメリット

サブリース契約はメリットがある一方で、トラブルの事例も少なくありません。
消費者庁でも、サブリース契約に関するトラブルの注意喚起をしています。
ここでは、サブリース契約を締結する際に気をつけたいデメリットについて解説します。

サブリースでは、家賃の一部が手数料となる点に注意が必要です。
相場は賃料の10〜20％となっており、管理委託契約（約5％前後）よりも高い傾向にあります。
そのため、同じ物件で比較すると、サブリース契約のほうが受け取れる家賃は少なくなります。
満室になりやすい物件では、サブリースよりも管理委託のほうが収益性は上がる可能性が高まります。そのため、立地や築年数なども考慮しながら判断しましょう。

また、入居者と賃貸借契約を結ぶのはあくまでもサブリース会社です。
賃貸経営の収入の一つである礼金や更新料は、サブリースを利用しているオーナーは受け取れません。

サブリース契約で後悔する理由の一つが、保証賃料の見直しです。
安定して収入を得られるサブリースですが、同額の保証賃料が続くわけではありません。
一般的なサブリース契約では2年の契約更新となり、そのタイミングで保証賃料の見直しがおこなわれます。この見直しによって、賃料が下がることがほとんどです。
保証賃料の見直しは、サブリース契約でトラブルとなりやすいのが現状です。
「十分な説明がされないまま保証賃料を下げられた」というケースも報告されています。

免責期間の存在も、サブリースを活用するデメリットの一つです。
入居付けのために、オーナーに支払う保証賃料が免責になる期間のことを免責期間と呼びます。
免責期間が設定されている場合、空室があってもサブリース会社からの保証賃料がなくなります。
一般的には約1〜3ヶ月間が免責期間として設定されている場合がほとんどです。
対象となるのは、サブリース開始後と入居者の退去後の2パターンがあります。

設備の修繕やリフォームが必要になった場合、その費用はオーナー負担となります。
契約内容によっては、サブリース会社が一部負担してくれることもあります。
他にも、入居者付けの広告費や退去時の清掃費、原状回復費もオーナー負担です。
通常、原状回復費は一部入居者負担となりますが
経年劣化によるものは所有者が費用を負担しなければなりません。
トータルでの費用負担がいくらなのかをチェックしておきましょう。

内部リンク：アパート修繕費の相場はいくら？大家と入居者のどっちが負担するの？

サブリース契約を締結すると、簡単に中途解約ができません。
サブリースでは、借地借家法が適用され
建物を借り上げるサブリース会社が保護されることが理由です。
中途解約ができたとしても、違約金がかかるなどの条件が設定されている場合があります。
サブリースの解約で請求される違約金の相場は、家賃収入の約6ヶ月分です。
正当な事由をもってすれば、オーナーから解約できる可能性があります。
それでもスムーズに進まないケースもあるため、専門家に相談するなどの対策を講じましょう。

サブリースでは、サブリース会社が入居者付けや退去手続きなどを一括で代行します。
そのため、オーナーは入居者を選定することができません。
入居の有無に関わらず、サブリース会社はオーナーに保証賃料を支払う必要があります。
家賃収入を確保できなければ、不足分はサブリース会社が負担することになります。
入居者を付けるために、入居者審査のハードルを低く設定するなどの対応もあり得ます。
その結果、トラブルが多い入居者ばかりになってしまうことも。
入居者の使い方次第では不動産の価値が下がる可能性もあるため、入居者を選べないことは大きなデメリットです。

内部リンク：アパート経営で起きるトラブルとは？事前に対策して成功率を高めよう

サブリース契約書のチェックポイント

サブリース契約は安定した賃貸経営が期待できる一方で、トラブルに遭うオーナーも少なくありません。トラブルを未然に回避するには、契約書の内容を確認することが重要です。
ここでは、サブリース契約を結ぶ際のチェックポイントを紹介します。

サブリースでどのくらいの賃料が入ってくるのかをチェックしましょう。
一般的に、家賃収入に対して80〜90％程度の家賃保証率が設定されています。
しかし、契約時には保証賃料の金額が相場と比較して適正かどうかを見ることが大切です。
保証率が適切かを見極めるために、周辺の賃料相場・入居率・エリアの特性といった情報を探りましょう。もし相場より低い場合は、理由をサブリース会社に質問してみてください。
また、多くの場合は賃料の見直しによって保証賃料は変動します。
将来的な保証賃料の下落も見越して、保証賃料が適切なのかを見極めることが重要なポイントです。

保証賃料の見直しのタイミングや期間についてもチェックしましょう。
多くの場合、サブリース契約では2〜5年ごとに賃料の見直しが入ります。
サブリース契約書には「2年ごとに契約を見直す」などの記載があるのが一般的です。
保証賃料の見直しの材料となるのは、建物の老朽化や賃貸需要の低下などです。
入居者を確保するために家賃の引き下げがおこなわれ、それに伴い保証賃料も減額となります。
また、借地借家法32条1項に「経済情勢や近隣との賃料に差が出た場合、賃料の増減を請求できる」旨が記載されています。

そのため、契約期間中であってもサブリース会社から賃料の減額を言い渡されたり、契約を解除されたりすることがあります。
思わぬタイミングで賃料が減額されると収支計画が大きく狂う可能性があるため
賃料の見直し時期と期間に問題がないか必ずチェックしておきましょう。

サブリース契約の内容によっては、免責期間が設定されている場合があります。
アパート新築後や入居者の退去後に1ヶ月〜半年程度で免責期間が設定されると
その間は入居付けをするための期間として、家賃保証をおこなってくれません。
そのため、サブリース契約でも家賃収入を得られないため要注意です。
オーナー側に不利な制度であることからも、サブリース契約を交わす際は中身をしっかりと確認し、免責期間の有無や内容を把握することが大切です。

広告費や原状回復費を誰が負担するのかについても確認しておきましょう。
サブリース会社が負担することもありますが、契約内容によって異なります。
費用の種類ごとに負担者が変わるケースや、毎月定額で費用を積み立てる場合などがあります。
契約内容によって扱いが異なるため、明確にしておくことが大切です。
また、他の条件もあわせて、トータルで費用負担が適切なのかを判断する必要があります。

サブリース契約を解約する際の条件も確認しておきましょう。
解約したくても「途中での解約ができない」「違約金が発生する」かもしれません。
契約時には以下の項目に関するチェックが求められます。

長期的な契約を見込んでいても、途中で考えが変わることもあります。
トラブルを防ぐためにも、解約条件や違約金の有無などの確認は重要です。

サブリース解約の手順・注意点

先に説明したとおり、サブリースの解約は容易ではありません。
サブリース会社は借家借地法で保護されているため、オーナーが一方的に解約することができません。ここでは、サブリースを解約するための手順と押さえておくべき注意点を紹介します。

原則として、サブリースの解約は契約書の解約条項に従いましょう。
解約条項が定められている場合、解約申し出の期限や違約金について記載されていることが一般的です。解約条項に沿って解約通知書を作成し、サブリース会社に送付してください。
契約書に解約条項の記載がない場合は、貸主は解約することに対して「正当事由」が必要になります。正当事由として認められる主なケースは以下のとおりです。

また、契約書に解約条項の記載があっても、サブリース会社が解約に同意しないことも。
この場合、オーナーは立ち退き料を支払って解約を成立させることになります。
サブリースにおける立ち退き料の相場は、家賃の6〜12ヶ月分程度です。
ただし、立ち退き料に明確な決まりはないため想定よりも高い負担になることもあります。

解約通知は口頭ではなく、必ず書面でおこないましょう。
書面では受け付けないサブリース会社があるだけでなく「言った・言わない」の
トラブルを防ぐためです。解約通知書に規定のフォーマットはありませんが、以下の内容を記載しましょう。

サブリース会社の名称
契約書第〇条に基づく解約通知であること
解約の対象となる物件
契約期間・契約終了予定日
賃貸人の住所・氏名・捺印
解約通知日

また、トラブル防止のために、解約通知は内容証明郵便での送付がおすすめです。
メールでやり取りをする場合はすべて保存するなど、記録を残すことが大切です。
解約通知書は、公益社団法人全日本不動産協会が「貸室賃貸借契約（サブリース）終了についての通知」というひな形を公開していますので、参考にしてみてください。

サブリース会社が契約解除に応じない場合、立ち退き交渉で解約を目指します。
立ち退き交渉には専門的な知識が必要となるため、弁護士や不動産の専門家に相談しましょう。
早い段階で専門家に相談し、トラブルが深刻化しないように対処することが大切です。
もしサブリースでトラブルに巻き込まれたら、行政に相談するという手段もあります。
以下は、消費者庁が取りまとめている相談窓口の一覧です。

【賃貸住宅に関するトラブル相談】

【賃貸住宅管理業者に関するトラブル相談】

国土交通省の窓口（最寄りの窓口にご連絡ください）

【融資などに関する相談】

金融サービス利用者相談室（0570－016811）

【消費者トラブルに関する総合案内窓口】

消費者ホットライン（局番なしの188）

【法的トラブルに関する総合案内窓口】

法テラス・サポートダイヤル（0570-078374）

まとめ

サブリースは、専門的なノウハウがなくても安定した収入を得られます。
他の仕事をしていて賃貸経営に時間を割けない人や経験が少ない人に向いています。
トラブル発生時に、対応に慣れているサブリース会社に任せることで、物事が大きくなる事態を防げるでしょう。一方で、サブリース会社の破綻や保証賃料の見直しなどトラブルが発生しているのも事実です。サブリースを導入する際は、物件の周辺地域の家賃相場や入居率などの情報を持ち合わせているところに依頼するのが重要です。

また、会社のホームページやIR情報などもチェックして、信頼性を確認しておくといいでしょう。サブリース契約が終了した物件は、保証賃料による収入もストップします。
長期にわたって安定した収益を確保するために、賃貸事業に適した土地や物件を選ぶことが大切です。

中山不動産では、賃貸管理の業務をおこなっています。
これまで培ってきたノウハウと情報力を活かし、賃貸管理の専門家として積極的にサポートいたします。賃貸経営の収益向上を目指している人は、ぜひご相談ください。

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